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[해설]사천 에르가 2차 아파트 분양보증사고 결정 따른 1문1답

기사승인 2019.03.06  09:44:29

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- 에르가 아파트, 건설사부도·공정률 조작·보증사고결정 등 내홍 겪어

사천 에르가 2차 아파트가 지난해 8월 건설회사의 부도로 공사가 장기간 중단된 채 사태해결에 난항을 겪어왔다. 최근에는 주택도시보증공사가 이 사업장에 대해 분양보증사고 사업장 처분을 내렸다. 관련된 내용을 쉽게 알아보겠습니다.

 

▲ 보증공사는 지난달 18일 사천 에르가 2차 아파트를 분양 보증사고 현장으로 결정했다.

- 최근에 사천 에르가 2차 아파트가 분양보증사고에 따른 보증이행 절차를 밟고 있다고 들었습니다. 용어가 좀 어려운데요. 어떤 내용인가요?

네. 먼저, ‘보증사고’란 주택보증공사의 분양보증에 따라 주택분양계약이 정상적으로 이행되기 어려운 상태를 말합니다. 쉽게 말하자면 교통사고가 나는 것을 대비해 자동차 보험을 드는 것처럼, 아파트에도 일종의 보험을 듭니다. 가령 아파트는 사업 주체가 부도나거나 공사가 장기간 중단되는 등 사고가 발생할 수 있습니다.

이처럼 ‘분양보증’은 사업주체가 아파트 계약자들에게 정상적으로 분양계약을 이행할 수 없는 경우, 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증상품입니다. 아파트는 공동주택으로 분류돼 20세대 이상은 대한주택보증에 의무적으로 가입해야 됩니다. 분양계약자를 보호하기 위한 일종의 안전장치기 때문입니다.

 

- 그렇다면 이 아파트는 어떤 사유로 보증사고 처리가 됐나요?

이 아파트는 지난해 8월, 시공사인 흥한건설의 부도이후 지금까지 대체시공사를 선정하지 못해 공사가 장기간 중단됐습니다.

그 결과 지난달 18일, 이 아파트는 ‘공정부진에 따른 보증사고’로 결정됐습니다. 이는 “실행공정률이 예정공정률보다 25%P 이상 미달한 경우”를 말하는 데요. 쉽게 말하면, 아파트 공사 진행이 예상보다 많이 늦어졌다는 의미입니다. 먼저, ‘공정률’은 공사의 진행정도를 말하는 용어입니다. ‘예정공정률’은 공정표 상에 공사가 이 정도는 진행이 됐어야 한다는 의미의 예정된 공정률을 말하고, ‘실행공정률’은 실제로 실행된 공정률을 말합니다.

결국 예정공정률과 실행공정률의 편차가 25%P 이상 발생하면, 공사 진행이 많이 더디다는 의미죠. 입주예정일에 맞춰 계약자들이 정상적으로 입주할 수 없기 때문에 이를 보호하기 위한 조치입니다.

 

▲ 사천 에르가 2차 아파트가 지난해 8월 시공사 흥한건설의 부도이후 공정률 44%P에서 공사가 장기간 중단됐다.

- 공사 진행도 너무 더뎠고, 결국 건설사가 부도났습니다. 이후 새 시공사도 선정하지 못해서 보증사고 결정이 내려졌는데요. 앞으로 분양보증이행 절차는 어떻게 진행되는 건가요?

보증공사는 이러한 결정으로 시행사인 세종알엔디로부터 사업의 권한을 승계 받았습니다. 이에 보증공사는 계약자들의 의사를 물어 분양이행과 환불이행 중 선택하게 됩니다. 계약자 900여 명 중 3분의 2 이상이 동의하면 환불이행을 실시하고, 계약자들에게 계약금과 중도금을 환급해 줍니다.

그렇지 않다면 보증공사가 결정권한을 가지게 되는데, 분양이행으로 갈 가능성이 높습니다. 환불이행을 실시하면 보증공사의 피해도 만만치 않기 때문입니다. 분양이행이 된다면 보증공사가 새로운 시공사를 선정해 아파트를 완공하고, 계약자들에게 아파트를 공급하게 됩니다. 시공사 선정기준은 원 시공사인 흥한건설보다 도급순위와 신용등급이 건실한 업체를 선정하게 됩니다. 하지만 입주예정일이 공사 중단기간 만큼 지연되고, 중도금 대출이자 부담이 발생하는 만큼 장단점이 있습니다. 계약자들은 분양이행과 환불이행을 선택해 오는 18일 까지 보증공사에 서면으로 제출해야합니다.

 

▲ 주택보증공사는 지난달 24일 보증이행 업무설명회를 열었다.

- 보증사고와 분양이행에 대한 내용 잘 들었습니다. 보증사고 이외에 이 아파트와 관련해 공정률 조작사건이 가장 큰 화두였는데요. 이건 어떤 내용인가요?

지난해 12월 말 기준, 공정률이 44%로 멈춘다면 보증사고로 결정될 예정이었습니다. 하지만 감리단이 사천시에 제출한 ‘분기보고서’와 보증공사에 제출한 ‘월별 공정확인서’에서 상이한 점이 발견됐습니다. 분기보고서에는 예정공정률과 실행공정률의 편차가 27.99%P로 보증사고가 아니었지만 공정확인서 상에서는 그 편차가 24.97%P로 0.03%P 차로 보증사고가 아닌 것으로 결정이 났습니다.

공정확인서에는 골조부분을 제외한 전기와 소방분야에서 공정률이 수정된 점이 발견됐습니다. 이는 보증사고가 나는 것을 막기 위해 보증공사에 제출한 공정확인서를 누군가 허위로 제출했을 가능성이 크다는 것을 의미합니다. 이후 <단디뉴스>의 보도와 함께 계약자들의 항의 민원이 빗발첬습니다. 이에 사천시는 감리단에 해명자료를 요구했습니다. 감리단은 “이전에 사천시에 제출한 자료가 맞다”며 잘못을 시인, 그 결과 보증공사 또한 보증사고로 결론을 바꾸게 됐습니다.

 

▲ 사천 에르가 아파트가 보증사고를 막기위해 공정률을 조작했다는 의혹을 사고 있다.

- 공정률 조작사건으로 ‘보증사고’를 막았다가 <단디뉴스> 보도 이후 이러한 결정이 번복됐다고 들었습니다. 하지만 이와 관련해 아무 처벌도 없었다구요?

보증사고를 막기 위해 공정률을 조작했다는 의혹에 대해 감리단은 “시행사가 직접 서류를 만들어 와서 도장만 찍었다고”말했고, 시행사는 “감리단을 압박할 수 있는 구조가 아니다”고 해명했습니다. 이러한 사건이 있었지만 아무도 처벌을 받지 않았고, 계약자의 피해만 커졌습니다. 사천시는 시에 제출한 자료가 정확하기 때문에 문제가 없다는 입장이고, 보증공사는 감리단의 제출 자료에 근거해 판단할 뿐 감리단을 제제할 권한이 없기 때문입니다.

 

▲ 사천 에르가 계약자 중 환불이행을 원하는 측이 지난 1월 17일 사천 시청 앞에서 계약 환불이행을 촉구하는 집회를 열었다.

- 이외에도 에르가 아파트 분양 계약자들의 우여곡절이 많았다고 들었습니다. 또 어떤 내용이 있었나요?

네. 먼저, 지난해 8월 흥한건설의 부도로 공사가 공정률 43%P 상태에서 중단됐습니다. 대체시공사로 1군 업체인 두산건설을 선정하려고 했으나 그 과정에서 불협화음이 발생했습니다. 시행사인 세종알엔디가 “두산건설에 동의하지 않으면, 2·3군 업체선정과 돌관공사가 불가피하다”며 계약자들에게 엄포를 놓기도 했습니다. 결국 계약자 80프로의 동의율이라는 조건을 달성하지 못했기 때문에 두산 선정이 결렬됐습니다.

이후에 공정률 조작사건이 있었고, 최근에는 보증사고 결정이후 이 사업의 권한을 상실한 시행사가 부동산 중개업소 등을 동원해 유선으로 분양이행을 유도해 물의를 일으킨 바 있습니다. 이들이 내세운 조건은 선착순 320명에게 보상금 500만원과 중도금 대출이자 등을 지급하는 것입니다. 계약자 900여 명 중 3분의 1에 해당하는 300명을 확보하면 환불이행을 막을 수 있기 때문입니다. 시행사는 분양이행을 이끌어 구상권 청구 등으로 발생할 수 있는 회사의 피해를 최소화 하겠다는 입장입니다.

 

▲ 계약이행을 원하는 측이 지난달 18일 기자회견을 열고 공사재개를 촉구했다.

- 분양계약자들 사이에 내홍도 많았다고 들었습니다. 시행사가 분양이행을 유도하면서 또 다른 갈등이나 피해는 없었나요?

주택보증공사의 보증사고 결정이후 사업권한을 상실한 시행사가 부동산중개업소 등을 동원해 “분양이행 선택 시 선착순 300여 명에게 보상금 500만원과 중도금 대출이자 등을 지급 하겠다”고 안내하고 있어 계약자들의 판단을 호도하고 있다는 지적이 제기됐습니다. 시행사는 보증사고 이후 회사에 발생할 수 있는 피해를 최소화하기 위한 조치를 하고 있다는 입장입니다.

하지만 그 과정에서 계약자가 선택한 안내장을 시행사가 대신 받아 주택보증공사로 보내는 일종의 대리행위와 계약자의 연락처 사용이 무분별하게 이뤄지고 있어 계약자들의 불만이 제기되기도 했습니다. 이에 분양이행을 원하는 측은 “보증공사가 보증하지 않는 보상금과 중도금 이자부분을 시행사가 대신해주고 있어 합리적이다”는 반응을 보였고, 환불이행을 원하는 측은 “사업권한을 상실한 시행사가 아직도 계약자들에게 피해를 주고 있다”며 반응이 엇갈렸습니다.

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이은상 기자 ayoes@naver.com

<저작권자 © 단디뉴스 무단전재 및 재배포금지>
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