주택이든 상가든 임대차 계약관계가 종료되는 경우 임차인은 해당 공간의 원상회복의무를 부담한다. 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대 당시의 상태로 공간을 반환하면 된다.

여기서 만약 새로운 임차인 C가 이전 임차인 B로부터 시설물을 인수했고, 임차인 C와 임대인 A가 임대차계약서를 작성하면서 단순히 ‘원상회복한다’라고 약정하였다면 C는 자신이 들어와 설치한 시설물만 철거하면 원상회복의무를 모두 이행한 것인지, 아니면 기존에 B가 설치한 시설물도 철거하여 원상회복할 의무가 있는지 문제가 된다.

임대인과 임차인이 임대차계약을 체결할 때 원상회복을 어디까지 할 것인가에 대해 특약을 하였다면 특약을 따르면 된다. 그런데 임대차계약을 체결하면서 계약서를 작성하는 경우 ‘표준임대차계약서’를 이용하는 경우가 많고, 표준임대차계약서에는 ‘임대차계약이 종료되면 임차인은 원상회복할 의무를 진다’라고만 되어 있어 원상회복에 관한 특약을 하지 않는 경우 문제가 발생한다.

이러한 경우 판례를 보면 ‘임대 당시’의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다는 것이 일관된 입장이다. 즉 임차인 C는 앞전 임차인 B가 설치한 시설물에 대하여는 철거할 필요가 없다.

그런데 상가건물임대차보호법에 권리금 규정이 신설되면서, 위의 예에서 C가 B로부터 시설, 비품 등을 인수하고 그 대가로 권리금을 지급한 경우 B가 설치한 시설이나 비품까지 모두 철거할 의무가 있는지 문제가 되고 있다. 실무에서도 권리금을 지급한 경우 전 임차인의 원상회복의무를 승계한 것으로 볼 수 있는지 의견이 갈리고 있다. 아직 이에 관한 명확한 대법원 판결은 없다.

개인적인 의견으로는 권리금을 지급하고 기존 시설 및 비품 등을 인수하였다고 하더라도 별도의 약정이 없는 한 전 임차인의 원상회복의무까지 승계하였다고 해석하는 것은 무리가 있어 보인다. 임차인을 보호하기 위한 목적에서 마련한 임대차보호법의 취지를 고려해서다.

특히 임차인이 전 임차인의 원상회복의무까지 부담해야하는 경우 새로운 임차인을 구하지 못해 권리금을 받지 못하고 폐업을 하는 경우가 대부분인 요즘 상황에서 임차인은 매우 불리한 입장에 서게 된다.

결국 처음부터 이러한 법적 문제를 해결하는 방법은 임대차계약을 체결할 때 명문으로 원상회복 범위를 기재하는 것이다. 구두상 협의는 문제를 종국적으로 해결하지 못한다. 반드시 계약서에 적어야 한다. 적자생존이다.

참고로 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법이므로 임차인의 권리를 해하는 약정은 강행규정에 반하여 효력이 없으므로 임대차계약서를 작성하면서 당사자 간 약정을 하였다고 하더라도 효력이 없다. 임대차계약 관계가 종료될 경우 생각지 않았던 피해를 볼 수도 있으므로 유의하여야 한다.